3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из Юридического центра адвоката Олега Сухова.
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.
Впрочем, с каждым годом чистых вариантов становится все меньше. Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и нулевых. Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.
Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
В зоне повышенного риска находится так называемое свежее наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые подводные камни.
1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников.
3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену . В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.
Текст: Юридический центр адвоката Олега Сухова
Квартира в наследство и завещание
Нужна ли регистрация, чтобы записаться в детсад и школу?
Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?
Новости по тематике
Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, на сегодняшний день не редкость но вот покупка квартиры, полученной по наследству . все же встречается реже. Опасаться этого не стоит, но внимательнее отнестись к процессу оформления недвижимости в собственность не помешает!
Покупка квартиры по наследству: проблемы, которые могут возникнуть
Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете приобрести имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при распределении наследства.
По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело вступают несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего - дети, родители, супруги.
На практике могут встречаться следующие ситуации:
На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.
Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они доверяют тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.
Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы объявились все, кто хотел.
А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.
Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает приоритет в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие родственники обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.
Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти закончена, квартира возвращается ее законному владельцу.
Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно перевести в деньги.
Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и отзыва у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.
И, наконец, третий возможный негативный вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру&hellip а там еще и мама в подарок!
Как избежать проблем при покупке?
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо изучить всю историю квартиры.
Это возможно сделать несколькими способами:
Далее интересуемся судьбой наследства и всеми претендентами. Если у умершего был один сын, и все имущество досталось ему, то судебные споры в данном случае вряд ли будут, но если все имущество завещано, например, гражданской супруге, с которой умерший жил последние годы, то тут стоит подумать!
Также необходимо убедиться, действительно ли имели место быть завещательные отказы от наследства, как утверждает продавец квартиры. Эту информацию можно получить только в нотариальной конторе.
Если наследников несколько, то в договоре купли-продажи каждый расписывается сам за себя. На практике возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность на одно лицо с правом предоставления их интересов. Тогда вам необходимо проверить содержание доверенности и обратить особое внимание на то, какие действия разрешены представителю: например, может ли он подписывать договор и получать по нему деньги.
Не забывайте про проверку личности самого продавца: действительно ли он является тем, за кого себя выдает? Для этого можно обратиться в паспортный стол.
Но и это не главное. Самое важное, от чего стоит отталкиваться - это удостоверение факта смерти владельца квартиры. Вполне возможно, что он просто пропал без вести или находится в длительной командировке. Поэтому запросите у продавца оригинал свидетельства о смерти или решения суда (если он был признан умершим).
Мошенники: чего стоит опасаться?
Самое простое, на что горазды мошенники - это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.
Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д. согласно которым умерший успел передать им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.
Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает ухаживать внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник избавляется от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!
И, наконец, самая черная схема - это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.
Квартира по наследству: покупать или нет?
Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?
Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый плохой вариант: возможно, что объявятся наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?
Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым титульным страхованием. То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.
Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.
Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?
Во-первых . не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).
Во-вторых . доверенность отменяется в одностороннем порядке и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.
Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.
Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента перерегистрации в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?
Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь&hellipПоэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.
Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.
Кто-то теряет, а кто-то находит&hellipкак быть в числе выигравших от заключения сделки купли-продажи квартиры, полученной по наследству?
Множественные продажи одного объекта недвижимости, к сожалению, сегодня не редкость. На руку недобросовестным продавцам, прежде всего, юридическая неграмотность граждан и желание сэкономить.
Многие черные риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет добросовестным, и у него уже никто не отнимет квартиру.
На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.
Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?
Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.
Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами проверьте все еще раз (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .
Отдельная тема - расчеты за квартиру.
Возможны три варианта:
- расчет наличными после подписания договора до момента государственной регистрации
- расчет наличными после осуществления процедуры государственной регистрации
- расчет через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры) .
Многолетняя практика показывает, что последний вариант - самый безопасный и пользуется спросом у знающих граждан.
Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.
Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).
Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны временно, например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.
Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.
Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет - ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и подводные камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить куш и разделить его между собой.
И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам - 3 года поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны.
Покупка квартиры, полученной по наследству
Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых преемников.
Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет. Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию. Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.
Коротко о наследственном праве
Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:
Наследственное право регулируется V главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Риски покупки квартиры по наследству
Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:
- Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство .
- Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
- Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
- Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
- Завещание может быть признано недействительным.
Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.
Сроки покупки
Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад. Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ. Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, перестали считаться существенными.
В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.
Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.
Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.
Действия покупателя
Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.
Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:
- Приобрести недвижимость возмездно.
- Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.
В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:
- Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
- Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
- Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
- Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
- Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
- Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
- Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*
* — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.
Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.
Юрист рекомендует
Обойти острые углы при покупке полученной в наследство недвижимости можно и нужно, особенно, если эта квартира — именно то, что вы так долго искали. Но с учётом величины рисков делать это самостоятельно, без специальных знаний — крайне ненадежно.
Для повышения безопасности сделки можно обратиться за профессиональной помощью к юристам сайта http://ros-nasledstvo.ru, которые готовы бесплатно ответить на интересующий вопрос в любое удобное для вас время.
Поэтому для решения именно Вашего вопроса обратитесь к нашим БЕСПЛАТНЫМ консультантам:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Опишите вашу проблему и получите консультацию.
Мы подготовим ответ в течение 15 минут!
Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации
Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов. Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами. Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.
Риски при покупке квартир, полученных по наследству
Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок - это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства. Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.
Итак, наследование имущества происходит:
Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:
- Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
- Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
- А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
- Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.
Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.
Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.
Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.
А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет - это большой вопрос. Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения. В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.
И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель. Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения. И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.
Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена. Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней. Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.
Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?
Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.
Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:
- Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
- Заказать выписку из домовой книги. в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
- Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
- А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.
В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях - наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.
Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству
Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника - это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.
Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи . Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.
Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.
По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.
Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?
Впрочем, рисковать или нет - каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:
- Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
- Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
- Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства - убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.
Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них . Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.
Покупка квартиры по доверенности: основные правила
Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.
Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.
Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.
Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?
Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.
Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.
Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ - там сведения достоверные . И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша - там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.
Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.
Порядок расчета при покупке квартиры
Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:
- Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
- Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
- Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.
Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным . Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде :
Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно - это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.
У таких квартир есть один солидный плюс - нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.
«Мое право» - правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.
Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных
X Данный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.
Покупка унаследованной квартиры
В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца. Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей. Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.
Особенности покупки квартиры полученной по наследству
Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам
Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:
Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.
Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:
Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.
Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство
Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег. На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений. таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.
Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство
После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно. истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.
Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.
Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.
На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание
Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:
- Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
- Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.
Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ. Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.
Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.
Источники:
, , , ,
Следующие статьи
21 апреля 2022 года