Покупка квартиры которая перешла по наследству

Покупка квартиры полученной по наследству

Каждый день частные лица заключают многочисленные сделки, которые связаны с приобретением или продажей недвижимости. А вот покупка наследованных квартир – явление более редкое.

Конечно же, не стоит опасаться приобретения такого недвижимого имущества. Между тем существует целый перечень нюансов, которые непременно должны привлечь внимание покупателя.

Проблемы при покупке квартир полученных по наследству

Приобретение имущественных претензий обделенных наследников – вот главная проблема и опасность, которая нередко подстерегает при покупке такой квартиры. Достаточно часто случается так, что лица, права которых при распределении наследства были нарушены, могут попытаться отстоять эти самые права в судебном порядке. И тогда у вас появятся определенные сложности.

Существует правило, по которому происходит наследование. Имущество может быть унаследовано:

В том случае, если завещания нет, имущество наследодателя будет подлежать разделу между наследниками нескольких очередей. Первая очередь – это родители, супруги, а также дети. Однако здесь все не так просто.

Часто происходит следующее:

Разумеется, это лишь самые распространенные ситуации – на самом деле, подобных проблем существует куда больше. И в случае, если вы планируете приобрести наследуемую квартиру, вы должны быть готовы к возможным сюрпризам.

Важно знать и о том, что, по закону, наследники должны объявиться в срок до 6-ти месяцев с момента смерти гражданина-наследодателя. Между тем если наследники живут далеко (например, за границей) или находятся в местах заключения, они по совершенно понятным причинам могут не успеть заявить о своих правах в тот период времени, который определен законом.

Есть и еще один весьма значимый момент. Законом установлены приоритеты в вопросах, связанных с наследством. То есть, имеются те категории граждан, которым положена доля в наследстве в любом случае. Это, в частности: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные родители и т.д. И если такие родственники заявят о своих правах, в судебном порядке им будет выделена доля в квартире – даже в том случае, если она уже была продана.

На деле все выглядит следующим образом: недовольное разделением наследуемого имущества лицо подает заявление в суд. В судебном порядке выносится решение в пользу истца, и нового владельца обязывают освободить квартиру. Покупатель квартиры может потребовать деньги с продавца – но в большей части случаев эти средства уже частично, или полностью, потрачены. В таком случае вернуть свои деньги можно будет только через судебных приставов – если, конечно, у бывшего продавца имеется какое-либо имущество или сбережения.

К сожалению, это далеко не все подводные камни. Согласно законодательству, если недвижимость является собственностью продавца до 3-х лет, при ее продаже взимается налог. Не облагаются налогом только суммы до одного миллиона рублей. Именно такую сумму, скорее всего, и попросит указать продавец в договоре купли-продажи. Часто покупатели соглашаются – и зря! Ведь в том случае, когда доходит дело до суда, и квартира у вас отзывается, потребовать назад вы сможете только указанную в договоре денежную сумму.

Существует и еще одна распространенная проблема. В завещании наследодатель указывает, что квартира переходит к детям, но прописывает условие: его собственные родители имеют право использования этой квартиры до конца жизни. Выходит, что вы покупаете квартиру, в которой могут продолжать жить совершенно незнакомые вам люди!

Как избежать проблем при покупке квартиры полученной по наследству

Собираетесь подписать документы о купле-продаже квартиры? Не спешите – для начала изучите историю недвижимости.

Как это сделать?

1. Запросите выписку из ЕГРП. Вы получите все сведения об операциях с квартирой с 1998 года и по сегодняшний день. Также вы узнаете о возможных обременениях, наложенных владельцами.
2. Получите выписку из домовой книги. Это крайне важная для вас информация обо всех тех лицах, которые прописаны в квартире.
3. Не поленитесь пообщаться с соседями. Если у умершего всего один ребенок, и квартира досталась ему, вряд ли вас ждут судебные разбирательства. Но если недвижимость завещана гражданской супруге (супругу), а у умершего имеются дети – есть смысл задуматься!
4. Убедитесь, действительно ли есть завещательные отказы, как вас убеждает продавец. Получить такие сведения можно у нотариуса.

В том случае, если есть несколько наследников, каждый из них ставит подпись в договоре купли-продажи. Но случается и так, что продавец имеет на руках доверенность от всех наследников. Ваша ситуация? Обязательно проверьте, какие действия может выполнять представитель, имеет ли он право продавать квартиру и получать за это деньги. Непременно проверьте и личность самого продавца: в этом помогут сотрудники паспортного стола.

Но и это еще не все. Удостоверьтесь в самом факте смерти владельца квартиры. Может быть, он находится в длительной поездке, или пропал без вести? Попросите у продавца соответствующие документы: судебное решение о признании собственника жилища умершим, или свидетельство о смерти (разумеется, оригинал).

Мошенничество при продаже квартир полученных по наследству

В последние годы фактов мошенничества в сфере недвижимого имущества, как это ни печально, становится все больше. И самое простое, что могут сделать недобросовестные продавцы – это подделать завещание. В таком случае, на помощь придет нотариус, который подтвердит или опровергнет подлинность документа.

Нередко покупателям мошенники предоставляют липовые договоры мены или дарения. Как правило, такие документы также являются поддельными. Вот весьма распространенная схема: с пожилым человеком начинает проживать, или ухаживать сосед, дальний родственник или даже совершенно посторонний человек.

Обманом мошеннику удается заполучить генеральную доверенность, а после смерти владельца квартира быстро продается. И все проблемы с настоящими наследниками будет решать новый владелец недвижимости.

К сожалению, всем известны сегодня и новости о черных риэлторах, которые заставляют владельца квартиры написать завещание в их пользу, а затем – избавляются от него самого. И потому, приобретая наследованную квартиру, будьте внимательны и осторожны!

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Действительно, стоит ли подвергать себя риску и покупать квартиру, полученную по наследству? Каждый принимает окончательное решение самостоятельно. Однако есть несколько проверенных способов, которые помогут снизить риски:

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Существуют ли риски при покупке недвижимости по такому документу, как доверенность? Конечно же, да! Не соглашайтесь на приобретение такой недвижимости, если вас не хотят лично познакомить с владельцем. Кроме того, доверенность может отменить сам собственник, причем, в одностороннем порядке.

И тогда, опять же суд, признание сделки недействительной, потеря денег и длительные тяжбы с их возвращением.

Обращайте внимание и на факт дееспособности продавца – в случае, если он признан недееспособным, сделка может быть отменена в судебном порядке. И если суд вернул недееспособному продавцу квартиру, есть риск навсегда распрощаться с потраченными деньгами.

Проверить дееспособность продавца можно разными способами: обратиться в психоневрологический диспансер или, например, попросить предъявить водительское удостоверение.

Как не проиграть при покупке квартиры полученной по наследству

Перепродажа одной и той же квартиры – крайне распространенное сегодня явление. Мошенники играют, в первую очередь, на желании людей сэкономить. На руку им и то, что многие граждане сегодня имеют низкую юридическую грамотность.

Черные риэлторы считают, что при множественной продаже квартиры последний покупатель будет добросовестным, и отнять у него недвижимость будет уже невозможно. Однако это глубокое заблуждение.

Независимо от того, сколько владельцев поменялось, квартира может быть возвращена законному собственнику.

Стоит обратиться и в БТИ, ведь только законный владелец может получить документы в этой инстанции. Как результат – вы обладаете всей информацией о квартире и уверены, что приобретаете ее у собственника.

Читайте договор внимательно, не спеша. В документе должны быть отражены все данные о квартире. Не помешает обратиться к специалисту, который вам посодействует в решении вашего вопроса.

Порядок расчета при покупке квартиры

Есть три варианта расчета с продавцом:

1. Оплата наличными после подписания договора, до осуществления гос. регистрации квартиры
2. Оплата наличными после гос. регистрации
3. Оплата посредством банковской ячейки

Практикой проверено: последний вариант расчета – наиболее безопасный для покупателя. После передачи денег непременно нужно взять с продавца расписку. В этом документе указывается переданная сумма, причина ее передачи, паспортные данные продавца.

Прежде чем произвести расчет, не забудьте:

1. Проверить по домовой книге, не зарегистрированы ли в квартире лица, которых нельзя выписать без соответствующего разрешения специальных гос. органов
2. Уточнить, не имеются ли граждане, у которых есть право пожизненного проживания
3. Узнать имеется ли нотариально заверенное согласие официального супруга на осуществление продажи квартиры

Покупать ли наследованную недвижимость – ваше право и ваше решение. Изучите все подводные камни, посоветуйтесь с грамотным специалистом. Есть в таких квартирах несомненный плюс – они, как правило, стоят довольно-таки недорого.

И не забывайте о том, что срок исковой давности по наследственным делам – всего три года. По истечении этого времени претензии к имуществу, переданному по наследству и приобретенному вами в собственность, предъявляться не могут.

Государственная программа молодая семья

Статьи по недвижимости Покупка квартиры у наследника

Покупка квартиры у наследника

Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu.ru Купить - продать квартиру в Москве. Приобретая квартиру, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование. Как это проверить? В свидетельстве найдите пункт "Документы-основания", где указано, на каком основании выдано свидетельство.

В таких случаях необходимо очень тщательно проверять историю этого жилья. Если этого не сделать, то можно потерять и купленную квартиру, и затраченные на это средства. И даже дорогостоящий и длительный судебный процесс, возможно, не вернёт ни жилья, ни денег.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает в главе 63 статьях 1142-1145 и 1148 круг наследников по закону и порядок очерёдности призвания их к наследованию. И где гарантия, что после того, как вы купите квартиру у наследника по завещанию, через некоторое время не обнаружится какой-либо обделённый наследник, которой по закону имеет обязательную долю в наследстве? И вот этот наследник предъявляет свои права на долю наследства, в результате чего вас могут выселить из купленной квартиры, несмотря на то, что вы добросовестно приобрели её и полностью оплатили по договору купли-продажи.

В случае с завещанием могут быть и другие ситуации, например, недовольные родственники могут оспаривать завещание, доказывая, что наследодатель был недееспособен, или предъявив более позднее завещание. Ведь наследодатель не обязан сообщать наследникам о том, что он изменил завещание. И тогда недействительность завещания влечёт за собой и расторжение договора купли-продажи, на основании которого вы приобрели квартиру.

Чтобы в какой-то мере обезопасить себя от последствий таких неожиданностей, необходимо указать в договоре полную фактическую стоимость покупаемой квартиры. Некоторые покупатели соглашаются на предложения продавцов указать меньшую сумму, а на словах договориться о том, что покупатель заплатит полную сумму, чтобы уменьшить налог за продажу недвижимости. Такой шаг ведёт к тому, что либо продавец может получить только сумму, зафиксированную в договоре, а про договорённость на словах покупатель "забудет", либо покупатель в случае проблем сможет вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

Другим шагом, который поможет в будущем вернуть полную стоимость купленной квартиры, если сделка будет признана недействительной, является титульное страхование, то есть страхование права собственности на недвижимость. Титульное страхование применяется при страховании сделок купли-продажи как жилья, так и нежилых помещений, земельных участков, дач и коттеджей. Такой вид страхования набирает популярность, так как помогает избежать рисков в случае покупки квартиры у недобросовестного продавца. Страховым случаем по договору титульного страхования будет решение суда, вступившее в законную силу, по которому собственник лишается права собственности на застрахованный объект недвижимости.

Если Вы покупаете квартиру самостоятельно, сэкономя на услугах агентства недвижимости, можно заказать услугу юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. Это значительно дешевле, чем платить агентству недвижимости.

Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.

Насколько велика опасность для покупателя

На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего. Если начинается разбирательство, суд может признать их права на часть имущества и объявить его продажу недействительной.

Как повысить надежность сделки

Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.

1. Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
2. Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов. Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.
3. Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади. Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.
4. Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.

Наше предложение

Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое. При этом Вам не придется посещать наш офис: все документы могут быть переданы в электронном виде. Звоните или пишите на электронную почту, и мы предоставим бесплатную консультацию.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Покупка квартиры, полученной по наследству - это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек - Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной ( подробнее о недействительных сделках - в Глоссарии по ссылке ).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства ( 6 месяцев ). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть - основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству . Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях . а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие - супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества ( квартиры ). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария ( по указанной ссылке ).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах . теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе - знать очередность наследования по закону . и возможности наследования по завещанию ( см. ссылку на Глоссарий выше ). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры - уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания . и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам ( наследникам 1-ой очереди по закону ) - жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить - все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников ( родители, супруг и дети дяди Васи ), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно ( в т.ч. с учетом права представления - см. ссылку на статью Глоссария выше ). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство . то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать ( супруга дяди Васи )? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам ( ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п. ).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей ( братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п. ). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение - отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия ( о них - в конце этой заметки ).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание . И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону . А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным . и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону .

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом. и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию . Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание ( здесь могут помочь юристы ), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был не в себе, когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание . никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса ( у любого, не обязательно по месту жительства ). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону . в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет . и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную ( краевую, окружную ) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом Единая информационная система нотариата ( см. ниже об этом ).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию . Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой. Перечень документов и сроки регистрации - смотри в Глоссарии по ссылке.

И вдобавок, существует еще такое понятие как обязательная доля в наследстве . которая возникает независимо от завещания ( подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества - см. ссылку выше ).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию . ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на обязательную долю в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс - Единая информационная система нотариата (ЕИСН) - в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса - здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство ( повышенный риск! ), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ - Если квартира была получена в наследство .

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав - смотри по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ( откроется во всплывающем окне ).

Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС? Как делится имущество
при наследовании
по закону? Как поехать учиться
по обмену? Как рассчитать
будущую
пенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС?

"Электронный журнал "Азбука права", 15.08.2017

КАКОВЫ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ,
ПОЛУЧЕННОЙ ПРОДАВЦОМ В НАСЛЕДСТВО?

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может "купить" претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149. п. 2 ст. 1130 ГК РФ).

Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Примечание. Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство ( п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

К аковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).

Примечание. В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение ( п. 9 Обзора практики Конституционного Суда РФ за второй квартал 2015 г. утв. Решением Конституционного Суда РФ от 16.07.2015).

К ак избежать рисков

Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

1. Документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

До 15.07.2016 проведенная государственная регистрация подтверждалась, как правило, свидетельством о государственной регистрации права собственности. После указанной даты документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является только выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ ч. 1. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, если сразу же после регистрации своего права собственности наследник решил продать унаследованную квартиру, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.

2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

3. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ч. 13 ст. 32. ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

4. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ ст. 33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. п. 2 ). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

5. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.

Покупатели квартиры после оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400. 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета ( пп. 3 п. 1. пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Полезная информация по вопросу

Подготовлено на основе материала

юриста по наследственному праву

Источники:
sovet-ts.ru, mamadu.ru, xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai, kvartira-bez-agenta.ru, azbuka.consultant.ru

Следующие статьи

• Как разделить наследство по соглашению сторон
• Может ли частный нотариус выдавать свидетельства о праве на наследство