Можно ли продать квартиру после вступления в наследство по завещанию

Когда и как можно продать квартиру, полученную по наследству?

Наследование — процедура получения в собственность недвижимости. По наследству возможно получить любую недвижимость: земельные угодья, квартиру, дачный участок, дом.

Получая наследство, человек, благодаря приобретенному праву владения собственностью, может распоряжаться и пользоваться имуществом. Он вправе его завещать, продавать, дарить, обменивать.

Можно ли продать квартиру, полученную в наследство?

Подписание любых договоров, связанных с куплей либо продажей унаследованной недвижимости, законом не запрещено. Но есть нюансы, о которых обязан знать и продавец, и покупатель.

Унаследованное имущество возможно продать только после того, как будут проведены наследственные процедуры и оформлены все бумаги.

Потребуется выполнить следующие шаги:

1. Подать заявление на право наследования. Через полгода вступить в наследство. Получить документ, подтверждающий это (свидетельство).
2. Провести регистрацию права собственности на недвижимость. Получить документ.
3. Осуществить сделку купли-продажи.
4. Оплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Осуществить продажу унаследованной квартиры возможно по истечении 6 месяцев после кончины наследодателя. Только через полгода наследник сможет получить свидетельство на право наследования той или иной собственностью. До этого подписанный договор не будет иметь юридической силы.

Законодательство РФ не ограничивает сроки осуществления таких сделок. Но следует учесть некоторые нюансы:

1. Продавая наследственное имущество в течение первых 3 лет (5 лет — если наследование произошло после 01.01.2016), нужно будет оплатить подоходный налог.
2. Продавая имущество по истечении 3 лет (5 лет) — не потребуется оплата налога.

Как продать квартиру, полученную в наследство?

Все наследственные вопросы прописаны индивидуальной главой ГК Российской Федерации. Что касается налогообложения на наследственную собственность, то все условия прописаны в Налоговом кодексе.

Продажа унаследованной квартиры обладает рядом особенностей:

1. Изначально следует определиться с имеющимися наследниками. Зафиксировать процесс получения недвижимости после кончины наследодателя возможно по завещанию.
2. Владеть и распоряжаться наследственным имуществом можно только после того, как оно будет зарегистрировано. Без проведения этой процедуры сделка купли-продажи будет недействительной.
3. Продать наследственное имущество можно только после сбора всех необходимых бумаг.

При продаже унаследованной квартиры следует учесть такие моменты:

1. Если на жилье претендует не один наследник, то нужно будет объединиться в вопросе разделения частей.
2. Наследники должны учесть то, что совместно с имуществом они получат все существующие на нем долги.
3. Чтобы полностью распоряжаться имуществом, нужно изначально у нотариуса оформить наследство.
4. Если в продаже квартиры принимает участие не один наследник, а несколько, то при оформлении сделки указывается денежная часть каждого из них.

При оформлении сделки купли-продажи унаследованной квартиры важна ее стоимость. Зачастую продавец существенно уменьшает в договоре ее стоимость. А по факту запрашивает намного больше. Проведение такой схемы рискованно.

Полезно знать! При появлении каких-либо споров покупателю не под силу будет доказать, какая конкретно сумма была выплачена на самом деле. Если спорная ситуация дойдет до суда, то покупатель сможет отсудить лишь прописанную в договоре сумму.

Необходимые документы

Для того, чтобы осуществить продажу, придется собрать такие бумаги:

Если продаваемая наследственная квартира является совместно нажитым в браке имуществом, то дополнительно нужно будет предоставить письменное разрешение одного из супругов заверенное нотариусом.

Если в квартире прописан не достигший совершеннолетия ребенок, то нужно будет получить письменное разрешение из органов попечительства.

Юристы советуют! Если покупатель сомневается по поводу заявления на наследство других лиц, то разрешается потребовать приложить к документам письменный отказ предполагаемого наследника.

Налог при продаже

Уплата подоходного налога при подписании договора о продаже наследственного имущества происходит по общим принципам налогообложения.

Только следует учесть некоторые нюансы:

1. Согласно Налогового Кодекса РФ, если унаследованная квартира является собственностью наследника больше 3 лет (с 1 января 2016 года — больше 5 лет), то продавая ее не придется платить налог. Срок считается с дня кончины наследодателя.
2. Если продажа квартиры произойдет на протяжении первых 3 лет, то продаваемое имущество будет обложено налогом.
3. Если продается часть квартиры и ее сумма равна меньше 1 миллиона рублей, то она не облагается налогом. Если же сумма сделки выше 1 миллиона рублей, то налог оплачивается таким образом: 13% для россиян, 30% для иностранных граждан.

Кто не платит налог?

Под эту льготу попадают такие категории граждан:

Полезно знать! Для избежания уплаты налога потребуется подача заявления в налоговую инспекцию. К заявлению необходимо приложить ксерокопии документов, которые подтвердят льготы. Ответ придет спустя некоторое время.

Как избежать выплаты налога?

Встречаются случаи, когда продавец, дабы не оплачивать налог, целенаправленно снижает цену на имущество. Делает так, что сумма составляет меньше 1 миллиона рублей.

Опасно это для покупателя:

1. Во-первых, при расторжении сделки купли-продажи покупатель не сможет доказать размер настоящей суммы, которую он оплатил. Договором будет прописана совсем другая сумма.
2. Во-вторых, как собственнику нового жилья, покупателю придется оплатить 130 000 рублей.

Отметим! Налоговый орган предусматривает возможность уклонения от налогообложения. И за такое правонарушение продавец может понести ответственность.

Госпошлина

Размер государственной пошлины зависит от таких элементов:

Согласно налоговому законодательству существуют такие ставки по госпошлине:

1. Если наследники являются ближайшими родственниками (один из супругов наследодателя, его дети, родители, братья и сестры), то размер госпошлины будет составлять 0,3 % от цены на имущество, но не более 100 тысяч рублей.
2. Если наследники не являются родственниками, то размер госпошлины будет составлять 0,6%, но не более 1 миллион рублей.

Полезно знать! Нотариус, прежде чем выдать Свидетельство о наследовании, потребует квитанцию об оплате госпошлины. Без нее получение данного документа невозможно.

Как продать долю в квартире по наследству?

На наследственное имущество могут претендовать сразу несколько родственников. Если один из них после вступления в наследство захочет продать свою часть, то он вправе это сделать. Для этого собственник доли должен письменно известить всех остальных наследников о своем замысле. Обязательно следует указать стоимость и условия.

Отметим! Если кто-либо из собственников отказывается выкупать долю, то необходимо подписать отказ. Если спустя месяц с момента уведомления никто из наследников не решился на покупку доли, то это будет считаться как автоматический отказ.

Если продавец доли не оповестил совладельцев о своих намерениях продажи, то каждый из них вправе обжаловать это решение через суд.

Что делать, если один из наследников не хочет продавать квартиру?

Если все имеющиеся наследники получили Свидетельство о праве наследования имуществом с указанием размера долей, то возникает проблема разделения унаследованного имущества. Осуществление любых сделок, связанных с общим долевым имуществом, должно проводиться только с согласия всех совладельцев.

Если один из наследников не желает продавать квартиру, осуществить сделку купли-продажи невозможно. Есть вариант договориться о покупке его доли. И уже потом появиться возможность продать всю квартиру.

Юридически осуществление сделки по продаже наследственной квартиры практически не отличается от сделок, связанных с другими имущественными процессами. Наиболее трудный и долгий этап — вступление в право наследования.

Юристы советуют! Главное собрать все необходимые документы и выполнять все действия, не нарушая закон. А лучше всего при оформлении сделки купли-продажи унаследованного имущества обратиться за помощью к опытному юристу.

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству

RIELTOR - ASK

BANNER

BANNER

Все о продаже квартиры по наследству

Сегодня многие граждане составляют завещание с целью обозначить наследников и зафиксировать процесс приобретения имущества после смерти. Этому способу отдают предпочтение большинство пожилых граждан, которые заботятся о будущем близких людей.

Продать такое имущество можно после прохождения процесса регистрации. Если процедура упускается из внимания, договор на продажу квартиры останется недействительным.

Перед продажей квартиры необходимо собрать всю соответствующую документацию. Если речь идет о наследственной недвижимости, необходимо иметьправо на владение.

Какие нужны документы?

Для этого понадобится следующая документация:

Вся документация должна подаваться нотариусу, он ее проверяет, формирует запрос для регистрационной выписки. В документы вносятся актуальные данные, которые дают возможность на получение права для распоряжения имуществом.

Оригиналы документов выдаются в БТИ. Оригинал свидетельства о праве собственности владелец получает у нотариуса. Процесс регистрации наследника проводится в органах госреестра при предоставлении всей необходимой документации.

По завершении манипуляций, можно собирать бумаги, которые нужны для продажи квартиры по наследству. Изучая их, покупатель имеет понятие о том, что недвижимость находится в собственности продавца. Документация проходит проверку с обеих сторон, подписываются соглашения, оговариваются условия. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем, стороны могли обратиться в суд.

Нюансы налогообложения

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, выплачивается в том же размере, как и в случае с ее обычной продажи.

Если владелец получает доход от унаследованного имущества, тогда в его обязательства входит выплата средств в виде налога. Ставка по налогам на сегодняшний день составляет 13%, поэтому продавцу нужно выплачивать немалую сумму в казну.

Владелец вступает в свои права, когда умер предыдущий ее хозяин. Многие предпочитают ожидать в течение трех лет после наследования, с целью избежать выплат лишних налогов.

В большинстве случаев продавцам приходится оплачивать государственную пошлину, это связано с получением ими дохода. Это касается и квартиры, полученной по наследству. Когда новый собственник владеет квартирой менее 3 лет, он в обязательном порядке уплачивает налог. Если этот срок будет более длительным, подается налоговая декларация. После ее утверждения оплаты осуществлять не нужно. Именно так и поступают те, кто стремится сохранить собственные средства.

Есть продавцы, которые не делают соглашения о покупке, заключая договор дарения. Тогда продавец не получает материальных ценностей, а деньги передаются без учета в налоговой службе. Но такие сделки наказываются законом.

Лучше совершать продажу квартиры после вступления в наследство. Налог в таких случаях можно не выплачивать, но для этого нужно не продавать жилье на протяжении трех лет.

Физическое лицо может заниматься продажей квартиры полученной по наследству, только после возможности полного распоряжения своим имуществом.

Основная сложность при продаже недвижимости, заключается в том, что могут появиться и новые собственники и сообщить о своих возможностях и правах. Квартиры у таких хозяев сегодня покупаются неохотно, ведь право на долю могут иметь несколько людей, а после сделки часто появиться новые претенденты со своими правами.

Продажа любого имущества, после вступления в наследство должна проводиться при наличии документации, которая подтверждает факт отсутствия иных наследников.

В каждом случае заключается договор купли продажи квартиры по наследству. Образец такого документа заверяется в соответствующих инстанциях нотариально.

У продавца должны быть в наличии все справки, которые смогут подтвердить тот факт, что физическое лицо является единым наследником. Тогда и покупателю не придется жалеть о том, что он сделал такое приобретение.

Многих интересует такой вопрос, как льготы при продаже квартиры, полученной в наследство. От уплаты владелец может быть освобожденным только в случае владения имуществом на протяжении трех лет. В этом случае не будет иметь значения, каким образом оформлялось право собственности.

Это может быть использование одного из способов:

Важным является именно срок, он предоставляет владельцу льготу, освобождая его от уплаты налога. В таком случае необходимо иметь письменное заявление, которое направляется в налоговую службу.

Имущество может делиться на доли

Продажа доли в квартире по наследству проходит с учетом норм и требований. В частности, это право преимущественного выкупа. Когда составляется завещание, владелец распределяет между наследниками свое имущество. После смерти оно попадает в долевую собственность с учетом порядка очередности. Таким правом можно воспользоваться в течение полугода, иначе нужно будет оспаривать право уже в суде.

Раздел имущества в большинстве случаев проводится по соглашению сторон. При продаже одной доли имущества, следует учитывать, что второй владелец имеет преимущество выкупа. Поэтому его нужно проинформировать об этом. Делать это необходимо в письменной форме с указанием условий и цены. Если этого не сделать второй собственник в судебном порядке может оспорить продажу.

Продажа квартиры должна представлять собой успешную сделку для продавца и покупателя. К оформлению наследия нужно подходить грамотно и ответственно. Это касается и заключения сделки.

В противном случае приходится сталкиваться с массой неприятностей, судебными разбирательствами и всевозможными тяжбами. Когда идет продажа недвижимости нужно думать не только о своих интересах. Не нужно забывать и об интересах второй стороны.

Вам так же будет полезно:

Обзор рынка загородной недвижимости 2015 года

Стоимость оформления квартиры – конкретные суммы

Стоимость квартир в 2015 году – чего ожидать?

Сколько стоит сотка земли

Какие дома попадают под снос – подробная информация

Все про наследство приватизированной квартиры

Как продать квартиру, полученную по завещанию?

Подготовка и сбор документов

Необходимо учесть один момент. Само оглашение завещание и принятие наследственного имущества является только отправной точкой, поскольку продажа квартиры по завещанию станет возможна по истечении шести месяцев и лишь после получения свидетельства о наследстве . Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на полученное жилье .

Если наследников несколько, вначале придется прийти к соглашению по поводу продажи. Сумма, полученная впоследствии, будет поделена согласно той доли, которая была упомянута в завещании.

Если же доли были оформлены в натуральной форме, то разрешения спрашивать не надо. Правда, каждый из наследников, не желающих продавать свою долю, будет иметь преимущественное право выкупа.

Нужно учитывать и тот момент, что вместе с наследством придется принять на себя долги, в том числе те, которые непосредственно касаются квартиры (оплата коммунальных платежей. кредитные обязательства). Их надо либо оплатить, либо отказаться от наследства. Сегодня налог на наследство квартиры отменен, но госпошлина за услуги нотариуса и оформление наследственного имущества осталась. Данный платеж в пользу государства предусмотрен в следующих размерах:

Если документы на руках, и препятствий нет, то можно смело приступать к поиску покупателя самостоятельно или при помощи риэлтора

Вступление в наследство

Нотариус, для того чтобы открыть наследственное дело, должен увидеть следующие документы:

Если весь пакет собран и других претендентов нет, то придется дождаться шести месяцев, чтобы вступить в законные права наследника. В течение полугода (пока нет свидетельства, подтверждающего право на наследственное имущество) продажа квартиры по завещанию невозможна .

Есть категория лиц, которые так или иначе все равно имеют право на свою долю в наследстве. Это касается несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных иждивенцев. Они получают половину доли вне зависимости от упоминания данных лиц в завещании.

Нотариусу придется только убедиться, что все имеется в наличии, а также в том, что других наследников нет. После чего он должен выдать свидетельство о праве на наследство. С ним необходимо отправиться в городское бюро регистрации прав на недвижимость.

Там проверят подготовленный пакет документов и возьмут необходимую сумму за услуги и оформление. После этого квартира полностью перейдет к новому владельцу и ее уже можно продавать.

Процедура продажи квартиры наследниками

Продавцам недвижимости. которая досталась им по завещанию, необходимо учесть ряд моментов:

Взимаемый налог

Если завещанная квартира находится в собственности наследника свыше трех лет, то налог при продаже жилья не взимается.

Другая ситуация возникает, когда человек не прожил в полученной по наследству квартире трех лет, и решил ее продать. Здесь придется заплатить 13 процентов от стоимости всей квартиры, но при этом можно получить имущественно-налоговый вычет (в размере миллиона рублей).

Если вы столкнулись с трудностями при продаже квартиры. которая была вам завещана, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу, который решит задачу любой сложности и подскажет, как следует поступить, чтобы сделку было невозможно оспорить.

Можно ли продать квартиру после вступления в наследство в 2017 году: сроки и налог на продажу имущества наследниками по закону и по завещанию, Наследство и завещание в 2017 году

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство . а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет ), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство. взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы .

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры. покупателю следует удостовериться:

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство . а также со следующими документами:

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок . то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет .

Указанные изменения обратной силы не имеют . то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа . владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство .

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным . Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом . Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ . Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников . Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников . Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя . так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец - один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму . Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование . когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию
2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации
3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства . спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Источники:
pravonaslednik.ru, rieltor-ask.ru, www.yurist-online.net, krasnodarweek.ru, law03.ru

Следующие статьи

• Нормативное постановление верховного суда республики казахстан о наследстве
• Наследник имеет право отказаться от наследства это можно сделать в пользу