Доля в квартире по наследству: получение, оформление, продажа
Вступление в наследство – это юридическая процедура, которая предусматривает определенный порядок действий со стороны приемников. Согласно ГК РФ, получить право на получение имущества умершего человека может любой претендент, который имеет наследственное право по закону или наделен такой возможностью самим наследодателем (по завещанию ).
Оформление принятия наследственного имущества нередко таит в себе сложности. Одна из них – это раздел наследства. К примеру, получателями собственности матери могут стать несколько человек. Как получить долю в квартире по наследству в таком случае?
Получение наследства
Права на получение доли в помещении возникают в нескольких случаях. Наследство по закону – это определение круга претендентов на оставленные владения из числа близких родственников. Наследственное дело оформляется в нотариальной конторе, при этом юрист устанавливает получателей на основании очередности приемников. Основные права на получение имущества умершего (например, доли в квартире) принадлежат родителям, детям и супруге (или супругу) наследодателя. Никто иной не имеет возможности принять наследство.
При наследовании по закону в нотариальную контору необходимо предоставить документы, которые могут подтвердить степень родства наследника с умершим человеком. Нотариусу можно предоставить свидетельство о заключении брака, рождении, решение об усыновлении или опекунстве.
Второй способ получить права на долю в квартире – это стать получателем по завещанию. Завещание – это письменная воля наследодателя, составленная им при жизни с целью указать получателей нажитого имущества после смерти. По этому документу получить право на вступление может любой человек даже при отсутствии родственных связей с отдающим.
При наследовании по завещанию имеются некоторые ограничения относительно наследников. Существует ряд лиц, которые имеют право на обязательную долю в имуществе умершего. К таким получателям относятся иждивенцы, нетрудоспособные родители и супруги, дети.
Доля в квартире
Если кандидатов на получение наследства несколько, то нотариус произведет раздел имущества с определением доли каждого приемника. В такой ситуации каждому наследнику будет принадлежать определенная доля в квартире.
Наследственное имущество бывает двух типов: делимое и неделимое. В первом случае родственники могут разделить собственность умершего родственника, выделив каждому претенденту его долю. Например, не составит труда разделить вклад или личные вещи. А вот физически разделить квартиру или автомобиль невозможно. Такое имущество является неделимым, поскольку дать каждому наследнику что-либо невозможно. В такой ситуации приемники получают у нотариуса свидетельство о вступлении в наследство на долю в квартире.
Доля квартиры по наследству дает ее владельцу такие же права, как и при полноценном распоряжении. Наследник может проживать в квартире, прописывать себя и других лиц. Существует возможность подарит или продать свою часть квадратных метров.
Статья 246 Гражданского кодекса указывает: продажа или иные сделки в отношении доли в недвижимости невозможны ее владельцем без получения согласия на это от всех собственников помещения. При оформлении продажи преимущественное право выкупа части квартиры имеется у других владельцев.
При этом владение долей в квартире устанавливает следующие ограничения:
Некоторые особенности долевой собственности
Итак, как получить долю наследства в квартире? Если приемников несколько, то каждый из них будет иметь право на распоряжение определенной частью жилого помещения. Но при этом дальнейшее распоряжение долей, например, продажа, зависят только взаимоотношения между наследниками. Ведь продать или подарить просто так часть в квартире невозможно. Для этого нужно получить согласие от других владельцев, чего добиться можно не всегда.
Если квартира является наследственным имуществом между несколькими лицами, то поступить в этой ситуации можно следующим образом:
При продаже доли в квартире лучше всего получить согласие. При наличии споров и судебных разбирательств стоимость части недвижимости будет значительно ниже.
Продажа доли квартиры по наследству при согласии всех других приемников позволит выгодно осуществить сделку. Если договоренности между получателями нет, то необходимо обратиться в суд для определения порядка использования жилого помещения. В данной ситуации только суд может дать право на проживание в помещении постороннему гражданину.
Порядок оформления доли по наследству
Как оформляется доля в квартире по наследству? Наследнику после смерти наследодателя необходимо в течение полугода со дня кончины обратиться в нотариальную контору для открытия наследственного дела. Пропуск этого срока – это причина возникновения дополнительных сложностей принятия имущества, поскольку чаще всего наследственное право необходимо восстанавливать в суде.
В нотариальной конторе каждому претенденту необходимо составить заявление о принятии наследства. Сделать это можно как лично, так и через представителя (на основании доверенности). Существует также возможность отправки заверенного заявления заказным письмом к нужному нотариусу. Помимо заявления необходимо предоставить пакет документов:
- Свидетельство о смерти, справка о последнем месте регистрации и снятии с учета умершего.
- Основания для прав на наследство (доказательства степени родства или завещание).
- Заявление о вступлении и получении свидетельства о наследстве.
- Подтверждение (квитанция, чек) об оплате госпошлины.
- Документы, подтверждающие права собственности наследодателя на его имущество.
При оформлении доли в квартире по наследству необходимо предоставить документы на жилье: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о собственности или о наследстве, выписка из Росреестра, оценка стоимости квартиры на момент смерти владельца, технический паспорт БТИ.
Госпошлина и налог
За получение свидетельства о наследстве приемникам необходимо оплатить госпошлину. Ее размер устанавливается в зависимости от степени родства и стоимости наследственного имущества или доли в нем.
Статья 333.38 Налогового кодекса РФ освобождает от оплаты госпошлины приемников, которые проживали в наследственной квартире вместе с наследодателем до его смерти. Льготу в виде оплаты половины от установленной суммы имеют инвалиды первой и второй группы.
При осуществлении продажи квартиры или доли в нем также необходимо оплатить налог на доход. Его размер – 13% от стоимости сделки. Сведения о продаже подаются в налоговой орган в виде декларации. Не требуется оплачивать налог на доход, если квартира или доля в ней была в собственности продавца не менее трех лет.
Получение прав на долю
Наследственное дело рассматривается в нотариальной конторе в течение 6 месяцев. Как только этот срок пройдет нотариус должен выдать каждому установленному получателю свидетельство о наследстве. Этот документ – подтверждение прав на имущество. Свидетельство может быть выдано как одно на всех наследников, так и каждому индивидуально. В случае наследования доли в жилом помещении в документе будет указан размер части собственности, которая перешла к приемнику.
На основании свидетельства о наследстве получатели могут обратиться в регистрационный орган для оформления прав собственности. Для этого необходимо предоставить этот документ, написать заявление и оплатить пошлину. Перерегистрация прав осуществляется в течение 30 дней, но чаще всего это процесс занимает не более трех недель.
Остались вопросы или возникли сложности в оформлении наследства? На нашем сайте вы можете обратиться к юристам по наследству, которые позволят вам разрешить вашу проблему. Узнать о своих правах по закону и возможностях можно в любое удобное время. Наша консультация – это быстро и бесплатно.
Налог при оформлении наследства в 2017 году
Наследование жилья по завещанию: все, о чем нужно знать
Получите совет юриста за 15 минут
Как выкупить доли у других наследников?
Наследую 1/2 долю в доме моей умершей мамы(собственность). Еще 1/2 наследуют внуки. Как выкупить доли остальных наследников? Имею ли я приоритет в выкупе долей так как этот дом является домом моей мамы, я в нем родилась и выросла, также ухаживала за мамой(инвалид 1 группы) и смотрю за домом, плачу коммунальные услуги. Своего личного жилья не имею(не являюсь собственником), прописана у мужа в доме, который он получил в наследство от своих родителей(собственник только он). В случае несогласия остальных наследников, имею ли я право обратиться в суд с иском о выкупе долей, так как другие наследники имеют свое личное жилье. Спасибо.
01 Октября 2014, 14:01 Елена Кондратенко, г. Туапсе
Ответы юристов (1)
Добрый день, Елена.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Статья 250 ГК РФ предусматривает:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, Вы имеете преимущественное право покупки доли перед третьими лицами (другими возможными покупателями), но только в том случае, если другие собственники согласны ее продать. Принудить других наследников продать вам доли в праве на дом, если они делать этого не хотят, Вы не сможете, даже в судебном порядке, поскольку, как отмечено в цитируемом законе, распоряжение долей, во-первых, право лица, во-вторых, реализуется это право по усмотрению этого лица.
- Договориться с другими наследниками об условиях продажи их долей Вам (сделать предложение, от которого они не смогут отказаться).Продать свою долю и использовать полученные деньги на приобретение другого жилья, если остро стоит квартирный вопрос .
01 Октября 2014, 14:37
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.
Покупка доли квартиры у родственника
В свое время по инициативе государства часть жилой недвижимости была передана посредством приватизации населению в частную собственность. При этом члены семьи собственника по умолчанию получали ряд прав на проживание и иные свободы в рамках жилой недвижимости (общей собственности). Те, кто был дальновиднее, и потрудились разобраться в особенностях передачи прав владения, приватизировали квадратные метры в определенных долях (долевая собственность). В этом случае установленный размер долевого владения согласно ГК РФ закреплялся за каждым собственником посредством правоустанавливающего документа. И выдавался на руки каждому из владельцев отдельной доли, размеры которой также указывались в нем.
Порядок выкупа доли квартиры у родственника
Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.
Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:
Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.
Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра. Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.
При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:
При продаже доли в квартире согласно ст. 250 ГК РФ, собственники оставшихся долей имеют особые преимущества, при выкупе права на квадратные метры.
Поэтому о желании продать или разменять свое право собственности (долю в квартире) собственник обязан уведомить остальных владельцев долей в письменной форме, лучше заказным письмом с сохранением всех квитанций. Уведомление должно содержать сведения об условиях продажи имущественных прав на долю в квартире, их цене. В течение месяца с момента получения подобного письма собственники долей имеют право уведомить продавца о своем желании выкупить его долю. И лишь при отсутствии подобных стремлений по истечении тридцатидневного срока владелец доли имеет право продажи собственности третьим лицам. При несоблюдении этих правил, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Примерный текст уведомления: «Мне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на квартиру номер 13 по адресу: город Москва, улица Грибоедова, дом 66. Намереваюсь ее продать. На основании того, что Вы также являетесь собственниками долей в ней, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне собственность за 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей. В случае отказа оставляю за собой право предложить сделку на вышеизложенных условиях третьим лицам».
Обратите внимание на следующие нюансы:
- Договор купли продажи части долевой собственности в отличие от общей регистрируется в Росреестре со сменой собственника в кадастровом учете. С суммы, прописанной в договоре, платиться налог в размере 13%. Налоговая инспекция тщательно проверяет подобные операции: при обнаружении занижения цены по отношению к рыночным ценам на 20% и более, имеет полное право увеличить сумму налогового платежа до реальной, а также взыскать пени за уклонение.
Существенным минусом подобной сделки считается отсутствие права получить налоговые вычеты от суммы сделки, так как в соответствии со ст. 220 НК РФ для этого покупатель не должен являться родственником.
- Наследование и завещание помимо схожести в том, что имущество перейдет наследникам только после смерти владельца, заключат в себе следующие отличия: при наследовании собственность делится между родственниками в зависимости от степени родства и того, как наследники договорятся между собой при завещании собственник самостоятельно определяет наследника. Имущество, переданное по завещанию, не является совместно нажитым в браке и, следовательно, будет принадлежать только одному из супругов после развода.
- Сделка с дарением может быть выгодна тем, что исключает оплату налога, а также не является совместно нажитым имуществом в браке для супругов при разводе. Единственное уточнение для первого пункта: родственники должны быть близкими, так как племянникам, дядям, бабушкам и другим налог в размере 13% с суммы дарения заплатить все-таки придется.
Сделка дарения отменяется при попытке убийства дарителя или угрозе потери, по каким либо причинам, подаренного имущества.
Использование материнского капитала
Законодательство позволяет использовать материнский капитал для выкупа части доли в квартире в следующих случаях:
Сделка с использованием материнского капитала может быть признанной мошеннической при покупке доли у родственников (обналичивание материнского капитала). Согласно целевому назначению «улучшение жилищных условий» не целевой признается покупка доли в квартире, если семья уже имеет одну квартиру в собственности.
Использование ипотеки
Ряд банков предоставляет возможность кредитования физическим лицам на льготных условиях. Если кредитуемое лицо обладает ½ части квартиры, находящейся в долевой собственности, то такое кредитование признается банком менее рискованным, и чаще одобряется.
Процедура оформления кредита в банке предполагает прохождение следующих этапов:
Пошаговая инструкция
Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:
Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.- Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
- Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
- Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
- Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
- Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.
Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.
Сложности, возникающие при покупке квартиры у родственников
Сложности при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности у родственников может состоять из:
Таким образом, при продаже доли квартиры необходимо строго соблюдать правила, установленные законодательством. Такая продажа имеет ряд своих особенностей, отличных от сделки, проводящейся с целой, неделимой жилплощадью. В противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить в суде. Во избежании ошибок обращайтесь к грамотным юристам.
Как выкупить долю в квартире у родственника?
Родственные отношения порой касаются вопроса недвижимости, что приносит споры и конфликтные ситуации. Например, у одного из совместных собственников возникает желание выкупить доли других владельцев. Выполнить процедуру можно в добровольном порядке, по согласию, или обратиться в судебную инстанцию.
Оформление выкупа доли в квартире
Квартира может находиться в совместной собственности членов семьи, без выделения фактической доли. Или же каждый собственник обладает свидетельством на свою часть квартиры. В первом случае потребуется согласие остальных собственников или выделение доли с ее последующей продажей. Если же доля оформлена отдельным документом, то процедура значительно облегчается и выполняется намного проще.
Выделение доли жилплощади перед продажей может выполняться по согласию или через суд. Выделенная в натуре доля позволит срочно приобрести или переоформить часть квартиры.
Вся программа купли-продажи состоит из трех этапов:
Доля считается переоформленной, если в единый реестр внесены сведения о новом владельце. Каждый из приведенных этапов может иметь особенности, что связано с конкретными обстоятельствами дела.
Как оформить выкуп доли квартиры
Остальным владельцам долей предоставляется первоочередное право приобретения выставленной на торги недвижимости. Предложение о покупке пишется в произвольной форме, но необходимо указать срок рассмотрения. Соседям предоставляется 30 дней на решение, нужна ли им продаваемая доля квартиры. Если желание приобрести отсутствует, то следует письменно указать этот факт. Таким образом, предоставляется разрешение на продажу доли жилплощади.
При возникновении конфликтной ситуации заявление посылается соседям заказным письмом с уведомлением. Такая позиция исключит возможный саботаж и нежелание перемен в квартире. Несмотря на то, что заявление не имеет обязательного бланка, оно должно включать обязательные моменты:
Согласно ст.250 ГК РФ, родственники имеют преимущественное право выкупа выставленной на продажу доли. Такой порядок не позволяет превратить квартиру в коммунальный объект с разными семьями.
Документы для проведения сделки
Для купли-продажи недвижимости следует подготовить следующий пакет документов:
Например, если комната была приобретена в браке, то для ее продажи необходимо разрешение супруга, заверенное у нотариуса. Порой технические документы оказываются не в порядке, что может задержать сделку. Основанием для продления сроков может служить незаконная перепланировка квартиры, которую требуется узаконить.
Выкуп доли на материнский капитал
Средства, предоставляемые государством родителям при рождении второго и последующих детей, можно использовать для выкупа доли квартиры у родственников и посторонних лиц. Это разрешается сделать, если покупается отдельное помещение, не проходное и полностью изолированное от других комнат. Комната может быть проходной, если это последняя часть квартиры, которая не принадлежит родителям.
Другими словами, приобретая проходную комнату, семья становится обладательницей отдельного объекта недвижимости. Материнский капитал направлен на улучшение жилищных условий семьи с детьми, поэтому каждый случай рассматривается индивидуально и утверждается при отсутствии нарушений.
В подавляющем количестве регионов материнского капитала недостаточно для приобретения отдельной квартиры или дома. Приобретение доли не всегда является оптимальным вариантом улучшения условий жизни, порой предпочтение отдается ипотеке с первоначальным взносом. Если речь идет о выкупе доли у родственников, то согласие собеса на подобную сделку получить можно практически всегда.
Ипотека на выкуп родственной доли
Практика показывает, что на выкуп доли родственников порой не хватает собственных средств или материнского капитала. Можно ли взять ипотеку для срочного выкупа доли квартиры? Если гражданин является собственником части недвижимости, то он сможет взять ипотеку на выкуп остальной части.
Необходимо выполнить следующие действия:
Судебная практика показывает, что кроме добровольного мирного соглашения, решить вопрос можно в судебном порядке. Написать исковое заявление имеет смысл в следующих ситуациях:
Практика принудительного выкупа родственной доли имеет много прямо противоположных решений. Исход судебного рассмотрения зависит от факторов, представленных противными сторонами.
Оформление искового заявления
Иск по срочному выкупу части квартиры у родственников лучше всего доверить опытному семейному адвокату. Иск должен быть грамотно обоснован и подкреплен документально. Дело рассматривает районный суд по месту жительства ответчика. Иск должен содержать требование о принудительной компенсации стоимости доли.
Вопрос этот сложный и противоречивый, но может рассматриваться без ответчика, если его место жительства неизвестно. Согласие ответчика может быть не затребовано, если у истца есть веские основания. Производится независимая оценка стоимости доли, владелец может быть не согласен со стоимостью, но обязан выдвинуть адекватную цену.
Заявление должно содержать сведения о попытках заявителя решить вопрос выкупа мирным путем, в досудебном порядке. Для суда важным доказательством намерений истца служит его письменное обращение к иным собственникам долей квартиры. Если заявитель длительное время получал необоснованные отказы, а чужая доля действительно минимальна и несущественна в полной жилой площади, то обращение в суд становится объективной необходимостью.
Если противная сторона имеет другую площадь, где проживает и зарегистрирована на постоянной основе, то истцу потребуется предоставить документальное подтверждение. Вместе с тем, собственник спорной доли имеет право владения и должен обосновать свою точку зрения в суде. Лишить гражданина даже мизерной доли владения без суда нельзя, это противоречит законодательству.
Рассмотрение вопроса о родственных долях в одной жилплощади может возникнуть в любой момент. Например, получение доли наследственного имущества ставит родственников перед решением жилищного вопроса.
Стороны должны понимать, что оптимальным путем является мировой договор, к которому следует стремиться.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Выкуп доли наследства
Поможем юридически правильно оформить выкуп, возьмем на себя все переговоры, подготовку документов, доведем оформление до конца. Звоните или приходите к нам со всеми вопросами!
Если доля находится в квартире
Еще в период оформления наследства . наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними ( ст.1165 ГКРФ). Причем, наследник, обладавший долей совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед другими наследниками, не являющимися такими сособственниками (ст. 1168 и ст.1170 ГК РФ). При этом возможна компенсация другим наследникам иными вещами или деньгами (выкуп).
Например, если муж имел долю в общей квартире с женой, то муж может получить наследуемую долю квартиры в свою собственность, а отцу умершей выплатить компенсацию (есть исключения).
После получения свидетельства о праве на наследство . выкуп доли в квартире проходит по общему правилу: купить можно лишь то, что предложили на продажу. Хотя есть еще один вариант: обсудить условия выкупа, самому предложить цену покупки. А, если выгода более ощутима, предложить продать всю квартиру, поделив доход от продажи в долях.
Частая тема для сделок с недвижимостью - продажа иного имущества, находящегося в собственности (другой квартиры) для покупки желаемой доли или обмен наследственной доли на такое имущество с доплатой или без таковой. При наличии трех и более долей - надо не забывать о преимущественном праве покупке продаваемой доли другими сособственниками.
В случае принуждения продать Вашу долю заинтересованному лицу, или незаконных действий третьих лиц, советуем срочно обращаться к нам за помощью.
Если выкупается доля земельного участка
С выкупом доли земли все почти так же, как и с квартирой. Но добавляется условие о том, что пользователь земельного участка, разрабатывающий его, и использующий по целевому назначению, имеет преимущественное право в его получении (получении наследственной доли). Таким образом, можно говорить о законном выкупе такой доли.
Выкуп доли дома или доли в части дома
Эти понятия разные и, соответственно, правила покупки будут разными. Процедура выкупа доли в таких случаях должна сопровождаться специалистом в области недвижимости. Ошибок при самостоятельном оформлении таких сделок много. Причем, в нашей практике есть случаи, когда ошибались даже нотариусы. И им нельзя поставить это в упрек. Тема чрезвычайно сложная, редкая, и требует повышенного внимания.
Наш опыт проведения сделок с любыми объектами недвижимости дает возможность правильно оформить документы. Обращайтесь к нам за помощью!
Источники:
, , , ,
Следующие статьи
21 апреля 2022 года